WKB: de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen uitgelegd voor aannemers

De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB) is een van de ingrijpendste wijzigingen in het Nederlandse bouwrecht in jaren. Per 1 januari 2024 is de wet in werking getreden voor gevolgklasse 1-bouwwerken, waaronder eengezinswoningen en eenvoudige bedrijfsgebouwen. De wet vervangt de gemeentelijke bouwcontrole voor deze categorie door een stelsel van private kwaliteitsborgers. Voor aannemers betekent dit een fundamentele verandering in hoe zij hun werk documenteren, wie hun werk controleert en welke aansprakelijkheid zij dragen na oplevering.

Wat is gevolgklasse 1 en welke bouwwerken vallen eronder

De WKB deelt bouwwerken in gevolgklassen op basis van de risico's bij falen van het bouwwerk. Gevolgklasse 1 omvat bouwwerken met beperkte gevolgen bij falen: eengezinswoningen, eenvoudige bedrijfsgebouwen met een maximale hoogte van 70 meter en maximaal twee bouwlagen boven het maaiveld, fiets- en voetgangersbruggen en andere relatief eenvoudige constructies. Gevolgklassen 2 en 3, die grotere en complexere bouwwerken betreffen zoals meergezinswoningen, scholen en ziekenhuizen, vallen nog niet onder de WKB per 2024; de inwerkingtreding voor deze klassen wordt later gefaseerd ingevoerd. Voor aannemers die werken in de eengezinswoning-nieuwbouw, de verbouw van bestaande woningen die kwalificeren als omgevingsvergunningplichtig, of bedrijfsgebouwen in gevolgklasse 1, is de WKB direct relevant.

De kwaliteitsborger: wie is het en wat doet hij

De kwaliteitsborger is een onafhankelijke private partij, gecertificeerd door een erkende certificerende instelling, die het bouwproces controleert op conformiteit met de technische bouwvoorschriften uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL). De kwaliteitsborger neemt de controlerende rol over van de gemeente, maar de gemeente blijft bevoegd gezag en ontvangt via de kwaliteitsborger rapportages over de voortgang. Als aannemer bent u verplicht een kwaliteitsborger in te schakelen wanneer u werkt aan een bouwwerk in gevolgklasse 1 waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. De kwaliteitsborger beoordeelt of uw bouwplannen voldoen aan de technische eisen, voert controles uit tijdens de bouw en stelt bij oplevering een verklaring op die aantoont dat het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de technische bouwvoorschriften. Zonder deze verklaring mag het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.

De verklaring bij gereedmelding: een nieuwe verplichting

Een van de meest concrete veranderingen voor aannemers onder de WKB is de verplichte gereedmelding en de bijbehorende aannemer-verklaring. Wanneer het bouwwerk gereed is voor oplevering, meldt de aannemer dit bij de gemeente via de omgevingsvergunning. Bij deze melding voegt de aannemer een verklaring toe waarin hij verklaart dat het bouwwerk is gebouwd conform de technische bouwvoorschriften en conform de vergunning. Tegelijkertijd levert de kwaliteitsborger zijn verklaring in. Deze aannemer-verklaring heeft een aanzienlijke juridische betekenis: het is een formele erkenning van de aannemer dat hij zijn werk heeft gecontroleerd en bevestigt dat het aan de vereisten voldoet. Een onjuiste verklaring kan leiden tot aansprakelijkheid jegens de opdrachtgever en jegens de gemeente.

Documentatieplicht en het dossier bevoegd gezag

De WKB introduceert een uitgebreide documentatieplicht voor aannemers. Gedurende het bouwproces moet de aannemer een dossier bijhouden dat alle relevante gegevens bevat over het gerealiseerde bouwwerk: tekeningen, berekeningen, materiaalspecificaties, keuringsrapporten, testresultaten en wijzigingen ten opzichte van de oorspronkelijke vergunning. Dit dossier wordt bij oplevering overgedragen aan de opdrachtgever en in een vereenvoudigde vorm ingediend bij de gemeente. Het dossier bevoegd gezag bevat de informatie die de gemeente nodig heeft om de gebruiksvergunning te verlenen en om bij toekomstige verbouwingen of incidenten te kunnen raadplegen. Voor aannemers die gewend zijn om weinig te documenteren, is dit een ingrijpende verandering in de werkwijze.

Aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering

De WKB heeft ook de aansprakelijkheidsregels voor aannemers aangescherpt. Op grond van de WKB-wijzigingen in Boek 7 BW wordt de bewijslast bij gebreken na oplevering verlicht voor de opdrachtgever: wanneer binnen vijf jaar na oplevering een gebrek aan het licht komt, wordt vermoed dat dit aan de aannemer toerekenbaar is, tenzij de aannemer aantoont dat het gebrek niet aan hem te wijten is. Dit keert de bewijslast gedeeltelijk om ten opzichte van de situatie voor de WKB. Voor aannemers maakt dit een gedegen documentatie en een nauwkeurig proces-verbaal van oplevering nog belangrijker dan voorheen. Wanneer u bij oplevering gedetailleerd vastlegt wat is opgeleverd, welke keuzes zijn gemaakt en wat door de opdrachtgever is goedgekeurd, heeft u een sterker uitgangspunt wanneer een gebrek later ter discussie staat.

Overgangsregeling en praktische voorbereiding

De overgangsregeling voor de WKB bepaalt dat bouwprojecten waarvoor de omgevingsvergunning vóór 1 januari 2024 is aangevraagd, nog onder het oude regime vallen. Voor aanvragen na die datum is de WKB van toepassing. In de praktijk betekent dit dat bouwbedrijven die actief zijn in de nieuwbouw van woningen en bedrijfsgebouwen al volledig onder de WKB werken. Om de overgang soepel te laten verlopen, is het verstandig om uw interne processen aan te passen aan de documentatievereisten van de WKB, een goede werkrelatie op te bouwen met gecertificeerde kwaliteitsborgers in uw regio, en uw medewerkers te informeren over de nieuwe registratieverplichtingen op de bouwplaats.

QuotCraft en WKB-documentatie per project

QuotCraft ondersteunt aannemers bij het bijhouden van projectdocumentatie via het digitale dossier per project. U kunt per project tekeningen, foto's, keuringsrapporten en correspondentie uploaden en opslaan. Bij oplevering heeft u direct toegang tot alle relevante documentatie die u nodig heeft voor de gereedmelding en voor de overdracht aan de opdrachtgever. De digitale handtekeningfunctionaliteit van QuotCraft maakt het ook eenvoudig om de aannemer-verklaring en het proces-verbaal van oplevering digitaal te laten ondertekenen en te archiveren. Zo bent u altijd klaar voor een controle van de kwaliteitsborger of de gemeente.